Qui est concerné par ces dispositions ? • Les praticiens qui souhaitent transformer une surface d’habitation en surface professionnelle dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans la petite couronne parisienne (départements 92, 93 et 94), à l’exception des ZFU (Zones Franches Urbaines). • Les praticiens qui reprennent l’activité professionnelle d’un confrère dans l’une de ces communes, l’autorisation étant personnelle et non cessible. L’acquéreur doit demander une nouvelle autorisation, ce qui peut allonger les délais de la cession de la clientèle. L’autorisation n’est cependant pas nécessaire, dans les cas suivants : • L’autorisation a été subordonnée à une compensation, c’est à dire qu’il a fallu transformer une autre surface professionnelle en surface d’habitation pour transformer l’usage du futur local professionnel. => si votre prédécesseur vous affirme que l’autorisation a été accordée par compensation, vous pouvez vous en assurer en demandant une consultation du fichier immobilier (fichier des hypothèques). • Le local a eu un usage professionnel continu depuis le 01.01.70. => la preuve peut être apportée par tous les moyens. Ex. : le ou les actes d’acquisition des cabinets en ce lieu remontent à une date antérieure à 1970. • La construction fut autorisée pour un usage professionnel. Lorsqu’une partie de l’habitation principale est utilisée à titre professionnel, sans recevoir de clientèle ou de marchandises, l’autorisation n’est également pas nécessaire. Tel est, par exemple, le cas de la pièce à usage de bureau de votre domicile. Ce qui change : À compter du 01.01.09, sous réserve de transferts de budget de l’État aux communes dans le cadre de la loi de finances, l’autorisation jusqu’alors délivrée par la préfecture, sera délivrée par le maire, après avis du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon. Toujours dans le but de faciliter le démarrage d’activités et la création d’entreprises, l’autorisation n’est plus nécessaire pour les locaux mixtes situés en rez-de-chaussée, si : • Le bail et le règlement de copropriété ne contiennent pas de stipulation qui s’y oppose, • L’activité n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, • L’activité n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et ne conduit à aucun désordre pour le bâti. Des dispositions particulières sont cependant prévues pour les HLM. Bail Depuis le 6 août 2008, les professionnels libéraux peuvent souscrire un bail commercial, pour les locaux exclusivement professionnels. Lorsque les locaux sont exclusivement à usage professionnel, le bail est professionnel (loi « Méhaignerie » du 23.12.86 modifiée). Lorsque le local est mixte (d’usage à la fois professionnel et d’habitation principale), ce sont les dispositions des baux d’habitation qui s’appliquent (loi « Mermaz » du 06.07.89 modifiée). Le bail commercial n’est, jusqu’au 06.08.08, pas explicitement interdit. Certains bailleurs acceptent de souscrire une extension au bail professionnel, pour adopter les dispositions du bail commercial. Cependant, les dispositions législatives d’ordre public relatives aux baux professionnels (ou mixtes) doivent être respectées. Ainsi, le praticien ne peut pleinement disposer de l’ensemble des garanties du bail commercial. Depuis le 06.08.08, lorsque le local est exclusivement à usage professionnel, les professionnels libéraux peuvent opter pour le régime du bail commercial et bénéficier de l’ensemble de ses dispositions. Principales caractéristiques des baux
- Bail professionnel
Durée minimale 6 ans. Loyers Librement fixés. Arrivée du bail à son terme Le propriétaire peut résilier le bail après un préavis de 6 mois. Les loyers peuvent être réévalués librement.
- Bail mixte
Durée minimale 3 ans, si le propriétaire est une personne physique. 6 ans, s’il est une personne morale. Loyers Librement fixés. Arrivée du bail à son terme Le propriétaire ne peut donner congé que pour habiter le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, après un préavis de 6 mois. Plafonnement de la révision des loyers. En l’absence de congé, le bail est automatiquement renouvelé, sauf abandon de l’usage d’habitation.
- Bail commercial
Durée minimale 9 ans*. Loyers Librement fixés. Arrivée du bail à son terme Droit de résiliation limité pour le propriétaire. Tous les 3 ans pour le locataire, ou pour cause de retraite ou invalidité. Préavis du propriétaire au moins 6 mois avant le terme du bail. Le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail doit, en principe, une indemnité d’éviction en fonction du préjudice causé par le non-renouvellement. Le montant du loyer est librement fixé lors du renouvellement du bail, mais il doit correspondre à la valeur locative et respecter un plafond déterminé en fonction d’une variation indicielle. Autres remarques Le bail est cessible. La sous-location est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire.
*sauf bail particulier dit « de courte durée » d’une durée maximale de 2 ans.
